Как выбирать земельный участок под строительство дома

Всем желающим построить жилье за городом нужно знать, как выбирать участок под строительство дома, чтобы впоследствии не пожалеть о сделанном выборе. Для этого нужно собрать максимум доступных сведений о земле, которую планируете приобрести.

Какие земли подходят для строительства дома

С 2019 года для жилищного строительства разрешается использовать земельные участки:

1. Переданные под ИЖС. Это – правильный выбор, вам будет легко зарегистрировать строение, получить почтовый адрес и прописаться.
2. Садовые земли. С 2019 года здесь разрешено индивидуальное жилищное строительство. Закон N 340-ФЗ от 3.08.2018 г. оговаривает, что такие здания не должны быть выше 3 этажей и не поделены на квартиры.

Внимание!!! СНП, ОНП, ДНП 1 января 2019 года упразднены. Теперь это садовые и огороднические товарищества (СНТ и ОНТ). На земле, выделенной под огороды, разрешены только хозяйственные постройки сельхозназначения.

На скольких сотках можно строить дом

В большинстве регионов минимальная площадь, на которой разрешается строительство жилых домов – 3 сотки. В некоторых регионах этот показатель может отличаться:

• в Подмосковье, Свердловской области, Краснодарском крае – 4 сотки;
• в Ленинградской области в городе – 6 соток, в селе – 10 соток;
• в Новосибирской области – 6 соток.

Внимание!! Перед покупкой земли изучите региональное законодательство.

На участке меньше 12 соток можно построить одно жилое здание. Его площадь не ограничивается, но при возведении жилых построек более 500 кв. м придется уведомлять местную администрацию, проводить экспертизу и получать разрешение на ввод в эксплуатацию. Любой дом не должен занимать более 30% земельного участка.

О том, как дешево построить дом, читайте в статье «Дома по финской технологии».

Важно! При строительстве жилых домов, вне зависимости от площади земельного участка, должны соблюдаться все требования СНиП 30–02–97 и СП 30−102−99, определяющие нормативные расстояния до соседних участков, жилых, хозяйственных построек и других объектов.

Как собрать сведения об участке

Для быстрого сбора информации узнайте у хозяев номер участка, который выглядит, как 00:00:0000000:0000. Найдите его на кадастровой карте, чтобы получить следующие сведения:

• точную площадь;
• кадастровую стоимость, по которой рассчитывается налог;
• месторасположение с привязкой к местности, GPS координаты;
• назначение земель;
• вид разрешенного использования;

Обязательно изучите генплан. Это позволит избежать «сюрпризов», когда впоследствии рядом с домом пройдет автотрасса, которая значительно снизит цену вашей недвижимости.

Важно!!! Обратите внимание, не входит ли выбранный участок в охраняемую зону. Иначе перед началом строительства придется вызывать археологов и платить им за разрешение.

Оцените качество подъездных дорог

Посмотрите, какие дороги ведут к будущему жилью:

• асфальтовые – удобны, по ним можно ездить круглый год; бетонные – хуже, но проехать по ним можно; грунтовые и полевые – плохой вариант, во время дождя добраться до загородного жилья будет проблематично.

Обязательно изучите генплан. Возможно, через некоторое время грунтовку заменят асфальтом, и стоимость земли вырастет.

Внимание!!! Не покупайте участки, отделенные от дороги или населенного пункта понтонными и наплавными мостами. В половодье туда сложно добираться.

От чего зависит цена участка

Стоимость участка повышают:

• озера, реки и другие водоемы, где можно купаться и ловить рыбу;
• расположенный неподалеку лес;
• возвышенность, с которой открывается красивый вид на окрестности;
• инфраструктура – земля неподалеку от населенного пункта, где есть постоянное транспортное сообщение, магазин, больница, стоит дороже.

Ценность участка уменьшают находящиеся неподалеку:

• железные дороги и автострады;
• промышленные предприятия, водонапорные башни;
• фермы, загоны для скота;
• многоэтажные дома;
• мусорные полигоны;
• кладбища.

Важно! Участки в населенных пунктах стоят дороже, чем в садовых товариществах. В поселках и селах лучше чистят дороги, а коммунальные услуги там проще подключить.

Проверьте экологию на участке

Возьмите пробы воды и отнесите в местную СЭС. Возможно, она настолько грязная, что даже фильтры не исправят ситуацию. Конечно, можно привозить бутилированную воду, но вряд ли вы захотите поливать отравой участок и стирать белье.

Для определения чистоты воздуха закажите его мониторинг в организации, оказывающей такие услуги. Специалисты сделают анализы на концентрацию углекислого газа, оксида азота, летучих органических соединений, формальдегида, меркаптанов и других вредных веществ.

Проверьте окружение будущего дома

Вокруг будущего дома не должно быть заброшенных промышленных предприятий, сельскохозяйственных ферм. Обратите внимание на состояние прилегающих речек и ручьев – плохой запах и мутность воды скажут о том, что есть источники загрязнения. Обязательно посмотрите, чтобы на генплане не значилось строительство мусорных полигонов и свалок. Жить на таком участке будет сложно, а продать – практически невозможно.

Узнайте, не планируется ли рядом постройка турбазы, детского лагеря и других мест массового скопления людей. Информацию об этом можно получить из местных газет и у жителей.

Процедура оформления участка

• Проверьте документы на землю, убедитесь, что там нет ошибок и вы покупаете участок у собственника. Если продавец состоит в браке, запросите согласие супруга.
• Закажите выписку из Росреестра, где указаны все данные о земле – собственник, номер государственной регистрации права и обременения. Тогда вы не купите землю, заложенную в банке.
• Оставьте продавцу задаток и обязательно возьмите расписку. Помните, что при расторжении сделки по инициативе покупателя эти деньги не возвращают.
• Оплатите пошлину и оформите сделку в МФЦ. При оплате наличными возьмите у продавца расписку о получении всей суммы денег.
• Если все сделано правильно, через несколько дней в МФЦ можно будет получить документы о вашей собственности на землю.

Важно!!! Сохраните расписки, они понадобятся для подтверждения оплаты наличными при оформлении налогового вычета.

Риски при сделках с землей

Таких рисков много – можно купить землю, заложенную в банке, столкнуться с внезапно появившимися наследниками или арестом имущества. Участок может иметь размеры, не совпадающие с указанными в документе, а под землей внезапно обнаружатся «чужие» коммуникации. Рисков очень много, поэтому для оформления сделки не помешает помощь юриста по недвижимости.