Как получить разрешение на строительство дома

Проблема волнует покупателей земельных участков и неспроста, ведь база законов в данной сфере системно меняется и совершенствуется. Рассмотрим ключевые новеллы в правилах оформления разрешений на ИЖС, произошедшие в последние годы и актуальные с 2023 года.

Нужно ли оформлять разрешение для постройки дома

В мае 2023 г. Правительством РФ приняты поправки к статье 51 Градостроительного Кодекса. Изменен список объектов, которые граждане могут строить на своей земле и не оформлять для этого разрешения:

• жилье — число этажей 3 или меньше;
• гаражи;
• некапитальные постройки;
• вспомогательные сооружения.

Вспомогательными признаются объекты, соответствующие следующим признакам:

• возведены с целью нормальной эксплуатации основного здания на земельном участке;
• могут располагаться на смежном участке, но технологически должны соединяться с основным зданием;
• площадь — до 1500 м2;
• не требуется выделение санитарно-защитной зоны;
• не являются опасными, технически сложными или уникальными.

Не требуется с 2023 года выдачи разрешений, чтобы построить сооружение высотой до 20 м, а также дом до 3 этажей (включая мансарду или цокольный/подвальный этаж). Это в полной мере касается построек из кирпича, а также срубов из бревен или лафета.

Согласно письму Росреестра от 05.03.2021 № 14-1578-ГЕ, не нужно оформлять разрешения на жилье на ряд категорий участков (сверяются с правоустанавливающими документами, выпиской из ЕГРН):

• садовых;
• для ИЖС;
• для ЛПХ.

Какие сооружения обязательно регистрируют

В этот перечень вошли по ГрК РФ следующие объекты:

• используемые в целях предпринимательской деятельности — их также необходимо регистрировать как коммерческие помещения;
• построенные на принципах долевого участия;
• относящиеся к категориям, перечисленным в местных (региональных) градостроительных актах;
• не соответствующие критериям ст. 51 ГрК РФ;
• имеющие капитальный фундамент и неразрывно с ним связанные (нельзя перенести строение на новое место без разрушения).

Таким образом, деревянный дом на капитальном фундаменте (плитном, ленточном, свайном) нуждается в получении разрешения на строительство.

Как оформить разрешение на строительство деревянного дома

Начинать процедуру следует со сбора пакета документов. В него входят:

• правоустанавливающий документ на землю — свидетельство о наследстве, купчая, дарственная и т.п.;
• выписка из ЕГРН на землю;
• описание запланированной частной постройки с чертежами этажей, фасадов, расположения на плане;
• схема — как располагается стройплощадка на кадастровом плане, согласно которому и была зарегистрирована эта земля;
• градостроительный план земельного участка — его оформление необходимо не более 3 лет назад с даты подачи данного заявления;
• инженерные изыскания;
• проект организации строительства и положительная резолюция экспертизы проекта (для капитальных строений);
• пояснительная записка;
• схема планировочной организации участка — она должна соответствовать градостроительному плану.

Пакет документов может подать не только собственник, но и его представитель. В подобном случае дополнительно для получения потребуется представить нотариально заверенную доверенность.

Куда обращаться за оформлением разрешения на строительство

Как указано в п. 4 ст. 51 ГрК РФ, разрешение выдает собственнику земельного участка (заявителю) или застройщику орган местного самоуправления.

Посещать для этого сам орган не обязательно. В 2023 году и в дальнейшем подать заявление и приложения к нему можно также в МФЦ и на сайте Госуслуг. При этом через онлайн-портал срок рассмотрения поданного пакета документов составляет не более 3 дней после регистрации заявления. Если пакет документации на 100 % в наличии, тогда в срок до 30 дней проводится полная его проверка. В противном случае заявителю направляется отказ и разъясняется его причина. Услуга предоставляется бесплатно.

Порядок выдачи разрешения на строительство

Документ будет непременно выдан в короткий срок. Однако для этого важно все необходимые документы подготовить заблаговременно.

В частности потребуется:

• заказать градостроительный план застройки участка (ГПЗУ) и выписку из информационной системы градостроительной деятельности (ИСОГД) — подать такую заявку можно через портал Госуслуг, МФЦ или местную администрацию, срок представления — не более 3 недель;
• провести экспертизу проекта и инженерных изысканий — в ст. 49 ГрК РФ предусмотрен порядок проведения для ИЖС этажностью более 2 и/или площадью свыше 1500 м2 (работы можно поручить только лицензированной организации, состоящей в соответствующей СРО);
• подготовить проект постройки и подключения инженерных коммуникаций — если на подготовку проекта требуется в среднем до 2 месяцев, то для изготовления технических условий подключения к инженерным сетям потребуется около месяца (действительны до 2 лет), а в случае отклонений от регламентов застройки понадобится дополнительно получить постановление о согласовании этих отклонений.

Это наиболее затратные по времени процедуры, поэтому с них и начинают. Только после получения этих документов формируют полный пакет и подают заявление на Госуслугах или в МФЦ.

Срок действия разрешения

Документ выдается застройщикам ИЖС на 10 лет. При этом необходимо за этот период завершить проектные работы и сдать объект в эксплуатацию. В противном случае за 60 дней или ранее завершения срока действия разрешения следует обратиться за его продлением.

Как продлить срок действия разрешения

Заявку о продлении подают точно так же — в местную администрацию, на портале Госуслуг или в МФЦ. При этом необходимо к заявлению приложить ранее выданное разрешение и доверенность, если податель — доверенное лицо застройщика.

После продления у застройщика имеет в распоряжении еще 3 года. За это время необходимо завершить работы по проекту.

Застройщик не вправе продолжать строительные работы, как только разрешение или решение о его продлении прекращают действовать. Также не получится сдать объект в эксплуатацию. Более того, орган самоуправления административного образования вправе оштрафовать владельца недостроя за нарушение норм ГрК РФ.

Обязательно ли получать разрешение, чтобы построить баню или гараж?

С 2023 года на строительство бани обязательно оформляют разрешение в следующих случаях:

• строение не является каркасным или профильным (разборным), а построено из бруса, кирпича или других стройматериалов;
• площадь — более 50 м2;
• высота — более 5 м.

Для получения разрешения подают заявление. Дополнительно обязательно прилагают пакет документов:

• подтверждение права собственности на землю;
• проект бани и смета строительства, где указывают перечень и порядок выполнения работ, сколько и каких материалов будет использовано и общую сумму расходов;
• геодезическую съемку участка с указанием на ней расположения бани;
• техпаспорт участка;
• согласие соседей на строительство;
• санитарно-эпидемиологическое заключение.

Строительство бани без разрешения приведет к наступлению административной ответственности и запрету на использование постройки.

Срок рассмотрения заявления и документов — до 30 дней, но при необходимости проведения экспертизы может быть продлен до 60 дней. После этого при положительном решении заявителю выдается разрешение в течение 10 дней. В документе указываются срок выполнения строительства бани и порядок осуществления контроля за ним.

Для строительства гаража на земельном участке также потребуется оформить разрешение в следующих случаях:

• постройка — капитальная, имеет фундамент;
• гараж пристраивается к жилому дому;
• строение возводится в коммерческих целях.

К проекту гаража предъявляются следующие требования:

• между гаражом и постройками соседей — не менее 6 м;
• расстояние от гаража до забора соседей — более 1 м;
• расстояние до проезжей части — 5 м или 3 м до бокового проезда;
• расстояние от гаража до дома — не менее 3 м.

Рекомендуется располагать постройку чуть дальше нормативов, чтобы подстраховаться. При этом открытые ворота гаража не должны препятствовать свободному проезду или проходу по улице.

Порядок получения разрешения на строительство гаража точно такой же, как и на возведение бани. Важно учитывать, что работы должны быть завершены в срок, указанный в смете. Его же указывают в разрешении. Если же стройка затянулась, то заявление на продление необходимо подать не позднее, чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения.

Вправе ли не выдать разрешение на строительство?

Да, заявителю могут выдать отказ. Законом предусмотрены следующие основания для такого решения:

• неполнота представленного пакета документов;
• документы противоречат требованиям, предъявляемым к строительству или реконструкции объекта, либо участок данной категории землепользования нельзя застраивать;
• отклонения от максимально допустимых параметров разрешенного строительства превышают нормы.

Дополнительные основания, помимо перечисленных выше, предусмотрены при подаче заявления на внесение изменений или продление уже имеющегося на руках разрешения:

• не соблюден срок подачи — осталось 10 дней или меньше до окончания действия ранее выданного разрешения;
• заявление на продление срока подано при отсутствии признаков начатых работ, указанных в заявлении на получение разрешения, срок которого истекает.

Что будет, если строительство дома вести без разрешения

В подобной ситуации могут иметь место следующие негативные последствия:

• не удастся подключить коммуникации и заключить договор с инженерно-техническими службами на их обслуживание;
• в незарегистрированный дом нельзя прописать кого-либо и у него не будет почтового адреса;
• нарушение введения объекта в эксплуатацию означает для владельца наступление административной ответственности — надзирающий орган может выписать штраф, а также инициировать судебное разбирательство;
• при признании судом данного объекта несанкционированной постройкой (самостроем) далее может быть вынесено постановление о его сносе за счет владельца.

Во избежание подобного исхода, важно убедиться перед началом строительных работ в том, что на реализацию данного проекта не требуется получить разрешение, или лучше сразу регистрировать его по стандартной схеме.